不動産担保融資と倒産
バブル崩壊後、日本の不動産価格は下落し続け、その価値は非常に低いものとなりました。
そのころから不動産担保融資という言葉が流行したわけですが、2006年頃には、ミニバブルと呼ばれるような、分譲マンションを中心として売買が活発に行われた時期もありました。
これも2008年には崩壊し、その後は相変わらず不動産価格の下落が続いています。
そんな中、必然ともいえるほど生じてきているのが、不動産会社の倒産です。
中小の不動産会社はもちろん、大手の不動産会社の倒産も相次ぎましたし、またデベロッパーと呼ばれる、宅地の開発から建築、販売に至るまでを一手に担うような大規模不動産業者の倒産も起こるようになってきました。
ではなぜ、不動産会社の倒産は起きてしまうのか、なぜ不動産担保融資が普及したのか、そして、なかなか不動産会社の倒産に歯止めがかけられないのはなぜなのか、色々と疑問がでてきます。
それには、不動産会社の経営体質が大きく影響しています。
例えば分譲マンションの売買を例に、不動産会社の運営を見てみましょう。
私は不動産担保融資に手を付けた事はありませんが、このサイトを読んで頂いている方の中には経験された方も少なくないのではないかと思います。
不動産担保融資を考えられている方は、数社と比較して慎重に進めていきましょう。
不動産の売買契約
不動産会社は、分譲マンションの建築用地探しから始めます。
もちろん、同時に事業収支を試算して、収入が上がり利益が得られそうな建築用地を発掘していきます。
そして候補地を決めたら、地主と売買契約を締結して、地主に代金の支払いを行ないます。
こうして土地の確保が出来たら、続いてマンションの施工業者を選定して、工事請負契約の締結を行ない、発注をかけます。
建築確認の申請をして許可を得られたら、マンション工事がいよいよ開始され、マンションの広告宣伝も並行して行なっていきます。
この段階でマンションの拡充この購入者が決まっていくと、そのたびに売買契約を締結して手付金を受け取ることになります。
そしてマンション工事も無事終わり、施工会社からマンション本体の引き渡しを受けると、不動産会社側は施工会社へと建築費を支払います。
その後各個の契約者に住戸を引渡し、不動産会社は資金回収を行なうという運びになります。
この流れを収入と支払いの点から見てみると、非常に難しいタイミングで収入と支払いが行なわれていることがわかります。
つまり、不動産業者は用地の取得時とマンションの本体の引き渡しがあった時の2回、大きな支払いのタイミングがあります。
もちろん、現金決済ではありませんが、これは販売のいかんにかかわらず、必ず支払われなければならない金額として残っていきます。